Rizet A Abreu Peña
CRDmedia
He escrito en otras ocasiones sobre el fideicomiso en República Dominicana, su marco legal, reglamentos, sobre las ventajas que representa a nivel financiero para los desarrolladores y realidades que nuestros consumidores deben tomar en consideración. No obstante, este artículo nos enfocaremos en la responsabilidad que asumen los fideicomisos frente a los consumidores.
Recientemente los proyectos de fideicomisos inmobiliarios están experimentando un fenómeno de incumplimiento de tiempos, y es que algunas fiduciarias en su calidad de administradores están faltando al deber de veeduría y administración de tiempos de ejecución del contrato fiduciario en las líneas de tiempo de desarrollo y entrega, que perjudica a los compradores. Adicionalmente, los consumidores fiduciarios carecen de un reglamento que permita la protección efectiva de sus derechos, no obstante, las fiduciarias estar bajo la supervisión de la Superintendencia de Bancos.
Cuando leemos los contratos de opciones de compra inmobiliarios a través de fideicomiso, la fiduciaria administradora, delega la responsabilidad del desarrollo y ejecución de obra al fideicomitente desarrollador, y escudan su responsabilidad basado en que obligación principal es la administración, y que cualquier falta en dicho particular sería de responsabilidad del fideicomitente desarrollador.
Las fiduciarias deben tener pendiente que cuando se accede a un proyecto bajo la ley de fideicomiso las partes procuran se les garanticen no solamente el monto de inversión realizado por el comprador, sino que también se existan garantías en los plazos y tiempos definidos en el contrato de fideicomiso sean respetado estrictu semsu.
Hay que recordar al ente supervisor la Superintendencia de Bancos, lo ácido y rudo que son las políticas de cobro en contra de los adquirientes inmobiliarios por parte de las entidades financieras Fiduciarias, donde encontramos penalidades por retrasos y mora en los pagos mensuales como si se tratara de un contrato de préstamos, sin embargo, cuando la violación proviene del desarrollador, del administrador o del promotor fiduciario las sanciones son nulas.
En materia de responsabilidad fiduciaria, la Ley 189-11 Art. 10, de la ley 189-11, establece lo siguiente: los bienes que integran el fideicomiso podrán ser perseguidos, secuestrados o embargados, por daños, deudas u obligaciones generadas a cargo al propio fideicomiso, o en aquellos casos en que el fideicomiso se hubiera constituido en fraude a terceros o en perjuicios de los derechos de estos.
Dada la carencia de herramientas que protejan a los consumidores fiduciarios, cuando a falta de responsabilidad en la obligación del administrador fiduciario, los consumidores tienen la vía legal de accionar directamente contra la fiduciaria y su patrimonio autónomo por una acciona en responsabilidad subyacente por incumplimiento a las obligaciones como administrador. Esto basado en que, nuestro Código Civil Dominicano regula la responsabilidad que pudieran escudarse su responsabilidad en hechos, situaciones y circunstancias relacionadas a un vínculo indirecto de una determinada obligación, entre ellos existen las obligaciones contractuales y las obligaciones que nacen o se crean sin necesidad de convención directa.
Con la firma de los contratos de esta naturaleza se contraen ciertos compromisos sin que haya para ello ninguna convención, ni por parte del que se obliga, ni por parte de aquel del cual se ha obligado. Resultan unos por sola autoridad de la ley, y otros nacen de un hecho personal relativo a aquel que se está obligado. Son los primeros los compromisos hechos involuntariamente, tales como entre propietarios vecinos o de los tutores, y lo demás nacen por administradores que no pueden rehusar el cargo que se les ha conferido.
El contrato de fiducia, según lo define Arrubla Paucar es un negocio jurídico de sustitución, y recibe este nombre porque se efectúa una sustitución de personas que permite alcanzar un determinando fin a través de otra frente a un tercero. (sic). Siendo esto así, estos tipos de contratos tradicionalmente existen dos instituciones jurídicas tomadas como modelo de negocio, fundamentalmente en lo relativo a los estándares de diligencias exigibles de parte del fiduciario que son: el contrato de mandato y la guarda y custodia de bienes, que para el caso que nos ocupa, nos enfocaremos en la administración y mandato.
Respecto al contrato de mandato, doctrinariamente se ha sostenido que este consiste en la prestación de hacer a que está obligado el sustituto, es la realización o celebración de actos o negocios jurídicos (Escobar Sanin, 1987,pag.311). En ese mismo orden, tenemos la tutela que se entiende como el conjunto de encargos, funciones o misiones que deben ejecutar personas capaces para velar por la integridad, cuyo objeto consiste en procurar una correcta guarda del tutelado a realizar los actos propios de administración, así como representarlo en los actos o contratos.
El rol del Trust (fiducia) la comprensión de las obligaciones de gestión de administración vas más allá de la figura del mandato, en ese particular los jueces y supervisores deben ser celoso, velar y vigilar el comportamiento fiduciario, que exige una actuación de ubérrima buena fe, absoluta dedicación y particular prudencia. En materia de fideicomiso existe responsabilidad por obligaciones delegadas, negocios subyacentes, así como por responsabilidad por el hecho ajeno, es decir, que son obligaciones meramente operacionales que son responsabilidad de la fiduciaria ejecutarla, pero, si tiene la obligación de vigilar la correcta ejecución.
Respecto a las obligaciones delegadas, las cuales están basadas para nuestra legislación en las disposiciones del Art. 29, de la ley 189-11, dice: obligaciones del fiduciario: b-Ajustarse estrictamente a las instrucciones del o de los fideicomitentes, estipuladas en el acto constitutivo. c- administrar el fideicomiso como buen padre de familia, en interés único del o de los fideicomisarios, desplegando en su gestión diligencia y cuidado.
Para concluir, existen unas series deberes y obligaciones indelegables, no obstante, la elegibilidad es la inderogabilidad de que trata la ley, la cual presupone la existencia de obligaciones que se pueden delegar y obligaciones que por su naturaleza no se pueden ser encomendadas a terceros, como es el de administración fiduciaria y vigilancia estricta del comportamiento de los actores dentro de un proyecto de fideicomiso inmobiliario, por lo que la falta del deber fiduciario de probarse pude comprometer la responsabilidad directa del fideicomiso administrador. En adición, sería oportuno y propicia la ocasión para crear un reglamento para la protección de los derechos al consumidor fiduciario.
Author: Redacción
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Me interesa mucho este tema … Adquirir una propiedad que era de administración de fideicomiso, supuestamente está en proceso de cierre y ya no puedo aplicar a mi bono de primera vivienda por inrresponsabilidad y por un error del departamento de ventas, ya que el título en principio salió a nombre de otra persona y no a mi nombre. El expediente lo devolvió la DGII indicando este motivo, pero ya el título está a mi nombre. El administrador debe cumplir con que el comprador obtenga sus bonos antes de proceder a cerrar.